Airbnb rekent plots 15% hostkosten na je channel-managerkoppeling? Dit is waarom, en wat je met je prijzen doet

Het is een van de meest gestelde vragen die we krijgen van uitbaters die net hun Airbnb-advertentie aan een PMS hebben gekoppeld: "Airbnb houdt plots 15% in op mijn boekingen. Vroeger was dat 3%. Is er iets misgelopen bij de koppeling?"

Nee, er is niets misgelopen. Maar er is wel iets veranderd, en het loont om precies te begrijpen wat. Want als je je prijzen niet aanpast, verdien je op elke Airbnb-boeking een pak minder dan vroeger. En als je ze wél goed aanpast, merkt je gast er niets van en hou je netto hetzelfde over.

Twee kostenstructuren bij Airbnb

Airbnb werkt met twee manieren om zijn commissie te innen:

1. De gesplitste kost (split fee). Dit is wat de meeste kleine hosts kennen. De host betaalt een klein percentage (meestal rond de 3% van het boekingssubtotaal), en de gast betaalt bovenop de kamerprijs een gastservicekost die Airbnb zelf berekent, doorgaans rond de 14% van het subtotaal. De gast ziet dus jouw prijs plus een aparte lijn "servicekosten Airbnb".

2. De host-only kost (host-only fee, ook "vereenvoudigde prijzen" genoemd). Hier betaalt de gast géén aparte servicekost meer. De volledige commissie komt bij de host terecht, in de regel 15% van het boekingssubtotaal (op de commissie zelf kan nog btw komen, afhankelijk van je situatie). De gast ziet één prijs, die van jou, en niets extra.

Beide structuren leveren Airbnb ongeveer hetzelfde op. Het verschil zit in wie het betaalt en wat de gast op het scherm ziet.

Waarom je automatisch overschakelt bij een koppeling

Airbnb verplicht de host-only kost voor hosts die hun advertentie beheren via software: een PMS of een channel manager die via de officiële Airbnb-koppeling werkt. Dat geldt in de meeste landen, waaronder België en Nederland. Enkele markten (onder andere de Verenigde Staten en Canada) zijn uitgezonderd, maar voor een B&B in de Benelux is de regel eenvoudig: koppelen = host-only kost.

De reden is niet moeilijk te raden. Softwarekoppelingen worden vooral gebruikt door professionele verhuurders, en Airbnb wil dat de prijs die zij op Airbnb tonen vergelijkbaar is met de prijs op Booking.com of hun eigen website, waar de gast ook geen aparte "servicekost" ziet. Eén totaalprijs vergelijkt makkelijker.

Het gevolg is wel dat je op het moment van koppelen van circa 3% naar circa 15% gaat. Dat is de "plotse verhoging" die uitbaters opmerken op hun uitbetaling. Niet omdat Airbnb duurder werd, maar omdat de kost die vroeger bij de gast lag, nu bij jou ligt.

Wat de gast ziet (en waarom dat in je voordeel kan spelen)

Stel dat je kamer €120 per nacht kost en je zit nog in de gesplitste structuur. De gast ziet dan ongeveer:

• Kamerprijs: €120
• Servicekosten Airbnb: ± €17
• Totaal: ± €137

Jij ontvangt €120 min 3% = ongeveer €116,40.

Na de koppeling, met dezelfde prijs van €120 in je PMS:

• Kamerprijs: €120
• Servicekosten: geen
• Totaal: €120

Jij ontvangt €120 min 15% = €102. Dat is €14,40 minder per nacht dan vroeger, terwijl de gast €17 minder betaalt. Je hebt dus onbewust een korting weggegeven én zelf de commissie overgenomen.

Het goede nieuws: de gast betaalde vroeger ± €137 en vond dat blijkbaar een aanvaardbare prijs. Er is dus ruimte om je Airbnb-prijs te verhogen zonder dat de gast meer betaalt dan hij vroeger deed.

De rekensom: hoeveel moet je Airbnb-prijs omhoog?

Je wil netto hetzelfde overhouden als vroeger, dus ongeveer €116,40 per nacht in het voorbeeld hierboven. Bij een host-only kost van 15% ontvang je 85% van wat je instelt. De prijs die je moet instellen is dan:

€116,40 / 0,85 = € 136,94, afgerond €137.

Precies wat de gast vroeger in totaal betaalde. Dat is geen toeval: de twee structuren zijn zo ontworpen dat het totaalbedrag voor de gast en het nettobedrag voor de host ongeveer gelijk blijven, als je je prijs correct omzet.

De vuistregel: verhoog je Airbnb-prijs met 14 tot 15% ten opzichte van de prijs die je vroeger in de gesplitste structuur gebruikte. Reken bij twijfel even met je eigen cijfers na, want de exacte percentages kunnen verschillen naargelang je annuleringsbeleid en de eventuele btw op de commissie. Airbnb toont je effectieve percentage in je eigen instellingen onder de servicekosten van de advertentie.

Doe het niet handmatig per datum

Dit is waar veel uitbaters de bal misslaan. Ze gaan naar Airbnb, verhogen de prijs met de hand, en vergeten dat hun PMS die prijs daarna gewoon weer overschrijft bij de volgende synchronisatie. Of ze verhogen hun basisprijs in het PMS, en dan gaat ook hun prijs op Booking.com en op de eigen website mee omhoog, terwijl daar niets veranderd is.

De juiste aanpak is een prijsregel per kanaal in je PMS. Je basisprijs blijft wat hij is, en je legt één regel vast: "op Airbnb: +15%". Elke prijs die naar Airbnb vertrekt, krijgt automatisch die opslag mee, ook je seizoensprijzen, weekendtoeslagen en last-minute kortingen. Booking.com en je eigen widget krijgen de gewone prijs.

In BedFlow PMS is dat een kanaalregel bij je prijsregels. Je kiest het kanaal, kiest een percentage of een vast bedrag, en klaar. We hebben er bewust een aparte regel van gemaakt en geen instelling die je basisprijs aanpast, precies omdat de commissiestructuur per kanaal verschilt en je die verschillen op één plek wil zien.

Vergeet je eigen website niet

Er is een subtiel neveneffect. Na de correctie toont Airbnb €137 voor jouw kamer, terwijl je eigen website €120 toont. Dat is wenselijk: je directe kanaal is nu zichtbaar goedkoper, en dat is precies het argument om gasten rechtstreeks te laten boeken. Zet dat verschil dan ook gerust in de kijker: "Boek rechtstreeks en betaal geen platformkosten" is een eerlijk argument, want het klopt letterlijk.

Vergelijk het eens met wat je vroeger deed: toen toonde Airbnb €120 en je eigen site ook €120, maar de gast betaalde op Airbnb toch €137. Het prijsverschil was er al, het was alleen verstopt in de servicekosten. Nu is het transparant. Meer over die aanpak lees je in ons artikel over directe boekingen stimuleren en commissie besparen.

Controleer je uitbetaling na de eerste boekingen

Zodra de eerste boekingen na de koppeling binnenlopen, doe je één controle: open de boeking in Airbnb, kijk naar het bedrag dat de gast betaalde en het bedrag dat jij uitbetaald krijgt, en vergelijk met wat je PMS als kamerprijs had doorgestuurd. Klopt de verhouding (ongeveer 85% van de doorgestuurde prijs), dan zit je goed. Zie je toch nog een aparte gastservicekost op de boeking, dan is de omschakeling naar host-only nog niet doorgevoerd en betaal je op dat moment mogelijk dubbel. Contacteer in dat geval Airbnb via de advertentie-instellingen.

Handig is ook om per kanaal je netto-opbrengst bij te houden. Dan zie je in één oogopslag dat een Airbnb-boeking van €137 en een directe boeking van €120 je ongeveer hetzelfde opleveren, en dat een Booking.com-boeking met 15% commissie plus betalingskosten daar nog onder zit. Hoe je dat berekent, staat in netto-opbrengst per boekingskanaal berekenen.

Samengevat

• Koppel je Airbnb via een PMS of channel manager, dan schakelt Airbnb je over naar de host-only kost van circa 15%. Dat is een regel van Airbnb, geen fout in de koppeling.
• De gast betaalt dan geen aparte servicekosten meer. De totale kost blijft ongeveer gelijk, maar ze verhuist van de gast naar jou.
• Verhoog je Airbnb-prijs met 14 à 15% via een prijsregel per kanaal, niet handmatig en niet via je basisprijs.
• Je eigen website wordt daardoor zichtbaar goedkoper dan Airbnb. Gebruik dat.
• Controleer de eerste uitbetalingen na de koppeling.

Wil je je Airbnb-, Booking.com- en directe prijzen vanuit één kalender beheren, met een aparte regel per kanaal? Probeer BedFlow PMS 30 dagen gratis, zonder kaartgegevens. De tarieven vind je op de prijzenpagina, en in de documentatie staat stap voor stap hoe je Airbnb koppelt en een kanaalregel instelt.